มูลค่าประมาณการ · Income approach
–
Cap rate ที่ใช้ชี้มูลค่า–
มูลค่าต่อห้อง–
มูลค่าส่วนของเจ้าของ (หักหนี้)–
หนี้ ÷ มูลค่า (LTV)–
NOI หลังปรับ ต่อปี
–
ตัวคูณมูลค่า (1 ÷ cap rate)
–
เทียบต้นทุนสร้างใหม่ + ที่ดิน
–
ถ้าใช้กำไรตามบัญชี
–
−
ผู้ซื้อใช้ NOI หลังปรับ
–
=
ช่องว่างบนโต๊ะเจรจา
–
สามวิธี บนสเกลเดียวกัน
แถบ = ช่วงมูลค่าตาม cap rate ต่ำสุดถึงสูงสุด · ขีดแดง = จุดชี้มูลค่า · วงกลม = ค่าที่คุณกรอกใน cross-check
HVS ให้น้ำหนัก income approach สูงสุด ใช้ sales comparison ดูกรอบกว้าง ๆ และให้น้ำหนัก cost approach น้อยที่สุด
What-if: NOI ขยับ มูลค่าขยับเท่าไร
เปิดทีละข้อเพื่อดูว่าการตัดสินใจด้านการดำเนินงานแปลงเป็นมูลค่าทรัพย์สินได้เท่าไร
–
–
–
–
มูลค่าเมื่อเปิด lever ที่เลือกพร้อมกัน–
ตัวเลขใน what-if เป็นการคำนวณเชิงกลจากข้อมูลที่กรอก ไม่ใช่การพยากรณ์ · NOI ที่เพิ่มต้องทำซ้ำได้ทุกปี (stabilized) ผู้ซื้อจึงจะนับ
จากกำไรตามบัญชี ถึง NOI
มูลค่าตาม cap rate
แถวที่เน้นสี = cap rate ที่ใช้ชี้มูลค่า · cap rate เป็นช่วงที่คุณกรอกเอง ไม่ใช่ค่าตลาด
อ่านผลอย่างไร
thethinkwise view
อยากเข้าใจวิธีคิดให้ครบ
บทความอธิบาย 3 วิธีประเมินมูลค่าโรงแรม การ normalize NOI และข้อมูลตลาด Bangkok–Phuket จาก HVS 2026
อ่านบทความ →ได้ตัวเลขแล้ว ควรขยับอะไรก่อน
Strategic Assessment Call 45 นาที นำผลจากเครื่องมือมาคุยกันตรง ๆ ว่า NOI ตัวไหนเพิ่มได้จริงในสถานะของโรงแรมคุณ
Strategic Assessment Call →ที่มาของวิธีคิด
- กรอบ 3 วิธีและน้ำหนักของแต่ละวิธี — HVS, Hotel Valuation Techniques (2011) และ Rushmore (2003)
- FF&E reserve 4%–5% ของรายได้ — Steve Rushmore, HVS (บริบทสหรัฐฯ)
- การหัก management fee เพื่อแยกมูลค่าส่วนธุรกิจ — HVS, The Valuation of Hotels and Motels for Assessment Purposes
- ราคาซื้อขาย ibis Phuket Kata — HVS Asia Pacific Hotel Transactions Bulletin, 3 July 2026 (ราคาต่อห้องคำนวณโดย thethinkwise)
- ทิศทางมูลค่าโรงแรม Bangkok–Phuket — HVS 2026 Asia Pacific Hotel Valuation Index
- Leasehold: คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันของ NOI คงที่ตามปีที่เหลือ โดยใช้ cap rate เป็นอัตราคิดลด — เป็นการย่อของเครื่องมือนี้ การประเมินจริงใช้ DCF